Preguntas frecuentes - FAQ

Preguntas frecuentes sobre bienes inmuebles

1. ¿Cuál es el primer paso del proceso de compra de una casa?

Obtener la aprobación previa para una hipoteca es el primer paso del proceso de compra de una vivienda . Obtener una carta de aprobación previa de un prestamista hace que la pelota ruede en la dirección correcta.

Este es el por qué:

Primero, necesita saber cuánto puede pedir prestado. Saber cuánto hogar puede pagar reduce la búsqueda de viviendas en línea a propiedades adecuadas, por lo que no se pierde tiempo considerando viviendas que no están dentro de su presupuesto. (Las aprobaciones previas también ayudan a prevenir la decepción causada por enamorarse de hogares inaccesibles).

Segundo, la estimación del préstamo de su prestamista mostrará cuánto dinero se requiere para el pago inicial y los costos de cierre. Es posible que necesite más tiempo para ahorrar dinero, liquidar otros activos o buscar fondos de obsequios hipotecarios de la familia. En cualquier caso, tendrá una idea clara de lo que se requiere financieramente.

Finalmente, ser preaprobado para una hipoteca demuestra que usted es un comprador serio tanto para su agente de bienes raíces como para la persona que vende su casa.

La mayoría de los agentes de bienes raíces requerirán una aprobación previa antes de mostrar las casas; esto es especialmente cierto en el extremo superior del mercado inmobiliario; los vendedores de casas de lujo solo permitirán que los compradores seleccionados previamente (y verificados) vean sus casas. Esto está destinado a mantener "Looky Lous" y proteger la privacidad del vendedor. Además, al limitar quién ingresa a su hogar, los vendedores reciben seguridad adicional de posibles ladrones que intentan proteger la casa (como identificar sistemas de seguridad, localizar obras de arte costosas u otra propiedad personal de alto valor).

2. ¿Cuánto tiempo lleva comprar una casa?

Desde el inicio (búsqueda en línea) hasta el final (cierre del depósito en garantía), la compra de una vivienda lleva entre 10 y 12 semanas . Una vez que se selecciona una casa y se acepta la oferta, el tiempo promedio para completar el período de custodia en una casa es de 30 a 45 días (en condiciones normales de mercado). Sin embargo, se sabe que los compradores de casas bien preparados que pagan en efectivo compran propiedades más rápido que eso.

Las condiciones del mercado son un factor importante en la rapidez con que se venden las casas . En mercados calientes con mucha actividad de ventas, la compra de una casa puede demorar un poco más de lo normal. Esto se debe a que varias partes involucradas en la transacción se retrasan cuando el negocio se recupera repentinamente. Por ejemplo, un aumento en las ventas de viviendas aumenta la demanda de tasaciones de propiedades e inspecciones de viviendas, sin embargo, no habrá un aumento en el número de tasadores e inspectores disponibles para realizar el trabajo. Los tiempos de respuesta del prestamista para la suscripción de préstamos también pueden disminuir. Si cada una de las partes involucradas en un acuerdo tarda un día o dos más en hacer su trabajo, todo el proceso se extiende.

3. ¿Qué es el mercado de un vendedor?

En los mercados de vendedores, la creciente demanda de viviendas eleva los precios. Estos son algunos de los impulsores de la demanda:

Factores económicos : el mercado laboral local se calienta, atrae la entrada de nuevos residentes y aumenta los precios de las viviendas antes de que se pueda construir más inventario.
Las tasas de interés tienden a la baja : mejora la asequibilidad de la vivienda, creando más interés para el comprador, especialmente para los compradores de vivienda por primera vez que pueden pagar viviendas más grandes a medida que el costo del dinero disminuye.
Un aumento a corto plazo en las tasas de interés puede obligar a los compradores "en la cerca" a hacer una compra si creen que la tendencia al alza continuará. Los compradores quieren hacer un movimiento antes de que su poder adquisitivo (la cantidad que pueden pedir prestada) se erosione.
Inventario bajo : menos viviendas en el mercado debido a la falta de nuevas construcciones. Los precios de las viviendas existentes pueden aumentar porque hay menos unidades disponibles.

4. ¿Qué es un mercado de compradores?

El mercado de un comprador se caracteriza por la disminución de los precios de la vivienda y la reducción de la demanda. Varios factores pueden afectar la demanda del comprador a largo y corto plazo, como: Interrupción económica: un gran empleador cierra las operaciones y despide a su fuerza laboral.

Las tasas de interés tienden a subir : la cantidad de dinero que las personas pueden pedir prestada para comprar una casa se reduce porque el costo del dinero es más alto, lo que reduce el número total de compradores potenciales en el mercado. Los precios de las viviendas caen para satisfacer el nivel de demanda y los compradores encuentran mejores ofertas.
Caída a corto plazo de las tasas de interés : puede dar a los prestatarios una ventaja temporal con más poder adquisitivo antes de que los precios de las viviendas puedan reaccionar a los recientes cambios en las tasas de interés.
Alto inventario : una nueva subdivisión y puede generar una presión a la baja sobre los precios de las casas antiguas cercanas, especialmente si carecen de características altamente deseables (electrodomésticos modernos, etc.)
Desastres naturales : un terremoto o una inundación recientes pueden afectar los valores de las propiedades en el vecindario donde ocurrieron esas interrupciones.

5. ¿Qué es un mercado estratificado?

Se produce un mercado estratificado donde las características de oferta y demanda difieren por punto de precio, en la misma área (generalmente por ciudad). Por ejemplo, las ventas de viviendas para propiedades superiores a $ 1.5M pueden ser rápidas (mercado del vendedor) mientras que las viviendas de menos de $ 750k pueden ser lentas (mercado del comprador). Este escenario se presenta de vez en cuando en las ciudades de la costa oeste donde los inversores internacionales, que buscan estacionar su dinero en los Estados Unidos, compran bienes inmuebles caros. Al mismo tiempo, la actividad de venta de viviendas en viviendas de precio medio podría ser completamente diferente.

6. ¿Cuánto debo pagarle a un agente para que me ayude a comprar una casa?
Los compradores de casas pagan poco o nada a un agente para comprar una casa.

Este es el por qué:

Para la mayoría de las ventas de viviendas, hay dos agentes inmobiliarios involucrados en el acuerdo: uno que representa al vendedor y otro que representa al comprador.

Los corredores de listado representan a vendedores y cobran una tarifa para representarlos y comercializar la propiedad. El marketing puede incluir gastos de publicidad como anuncios de radio, anuncios impresos, anuncios de televisión e internet. La propiedad también se colocará en el servicio local de listados múltiples (MLS), donde otros agentes en el área (y a nivel nacional) podrán buscar y encontrar la casa en venta.

Los agentes que representan a los compradores (también conocido como agente del comprador) son compensados ​​por el corredor de la lista por traer a los compradores de casas a la mesa. Cuando se vende la casa, el corredor de listado divide la tarifa de listado con el agente del comprador. Por lo tanto, los compradores no pagan a sus agentes.

7. ¿Qué tipo de puntaje de crédito necesito para comprar una casa?

La mayoría de los programas de préstamos requieren un puntaje FICO de 620 o más. Los prestatarios con puntajes de crédito más altos  representan menos riesgo para el prestamista, lo que a menudo resulta en un requisito de pago inicial más bajo y una mejor tasa de interés. Por el contrario, los compradores de vivienda con puntajes de crédito más bajos pueden necesitar traer más dinero a la mesa (o aceptar una tasa de interés más alta) para compensar el riesgo del prestamista.

8. ¿Cuánto necesito para el pago inicial?

El promedio nacional de anticipos es del 11%. Pero esa cifra incluye compradores por primera vez y repetidos. Miremos más de cerca.

Si bien el promedio general de pago inicial es del 11%, los compradores de vivienda por primera vez generalmente solo pagan del 3 al 5% en una casa. Esto se debe a que varios programas de compradores de vivienda por primera vez no requieren grandes pagos iniciales. Un préstamo de larga data, el préstamo de la FHA, requiere un pago inicial del 3.5%. Además, algunos programas permiten contribuciones de anticipo de miembros de la familia en forma de obsequio.

Algunos programas requieren incluso menos. Los préstamos VA y los préstamos del USDA se pueden hacer con cero por adelantado. Sin embargo, estos programas son más restrictivos. Los préstamos VA solo se otorgan a miembros del servicio militar anteriores o actuales. Los préstamos del USDA solo están disponibles para compradores de ingresos bajos a medios en áreas rurales elegibles para el USDA.

Durante muchos años, los préstamos convencionales requirieron un pago inicial del 20%. Estos tipos de préstamos generalmente fueron tomados por compradores habituales que podían utilizar el capital de su hogar actual como fuente de fondos para el pago inicial. Sin embargo, algunos programas de préstamos convencionales más nuevos están disponibles con un 3% de anticipo si el prestatario tiene un seguro hipotecario privado (PMI).

9. ¿Debo vender mi casa actual antes de comprar una nueva?

Si la equidad acumulada en su casa actual se aplicará al pago inicial de la nueva casa, naturalmente, la primera deberá venderse primero.

Algunos compradores de vivienda deciden convertir su vivienda actual en una propiedad de inversión y alquilarla. En ese caso, no será necesario vender la casa actual. Sin embargo, su asesor de préstamos aún tendrá que evaluar su perfil de riesgo y su historial de crédito para determinar si es factible hacer un préstamo para una nueva casa mientras retiene el título de la antigua.

Los compradores a menudo tienen poco tiempo para vender su casa actual cuando se trasladan a una nueva ciudad debido a una transferencia de trabajo. Si se muda pero toma un puesto con el mismo empleador, verifique si ofrecen asistencia de reubicación para ayudar a compensar algunos de los costos.

10. ¿Cuántas casas debo ver antes de comprar una?

¡Eso depende de usted! Sin duda, comprar en casa hoy es más fácil hoy que nunca. La capacidad de buscar casas en línea y ver fotos, incluso antes de poner un pie fuera de la comodidad de su sala de estar, ha cambiado por completo el juego de compra de viviendas. La comodidad está en su punto más alto. Pero, nada mejor que visitar una casa para ver cómo se ve y 'siente' en persona.

11. ¿Qué es el dinero de depósito?

Cuando hace una oferta en una casa, su agente le pedirá un cheque para acompañarla (los cheques son lo mismo que efectivo, y el depósito generalmente es del 1% al 2% del precio de compra). El dinero se hace de buena fe para demostrar, al vendedor, que la oferta del comprador es genuina. El dinero serio esencialmente saca la casa del mercado a cualquier otra persona y se la reserva para usted.

El cheque (o, a veces, efectivo) se deposita en una cuenta de fideicomiso o depósito en garantía para su custodia. Si se llega a un acuerdo, el dinero se aplica al pago inicial y los costos de cierre. Si el acuerdo fracasa, el dinero se devuelve al comprador.

Importante: si ambas partes acuerdan los términos de un acuerdo, pero el comprador se retira, el dinero no puede ser devuelto al comprador. Pregúntele a su agente sobre las formas de proteger su depósito de dinero y las formas de protegerlo, como las contingencias de ofertas.

12. ¿Cuánto tiempo puede tardar el vendedor en responder a mi oferta?

Las ofertas escritas deben estipular el plazo en el que el vendedor debe responder. Darles veinticuatro horas debería ser suficiente.

13. ¿Qué pasa si mi oferta es rechazada?

Los vendedores pueden aceptar o rechazar una oferta inicial. Pero hay un tercer camino que es bastante común, los vendedores pueden iniciar una contraoferta. Recuerda esto: un trato no está muerto hasta que esté muerto. Entonces, si el vendedor ofrece una contraoferta, todavía estás en el juego. Usted y su agente solo necesitan revisarlo para determinar si la contraoferta es aceptable. Si es así, su aprobación cierra el trato de inmediato. Tenga en cuenta que las ofertas y las contraofertas pueden ir y venir muchas veces; Esto no es inusual y las negociaciones son parte de lo que hacen los agentes inmobiliarios de forma rutinaria. Cada revisión debe acercar a ambas partes en los términos del acuerdo.

14. ¿Debo ordenar una inspección de la casa?

¡Sí! Se requieren inspecciones de viviendas si planea financiar su vivienda con un préstamo FHA o VA. Para otros programas hipotecarios, no se requieren inspecciones. Sin embargo, las inspecciones de viviendas son muy recomendables porque pueden revelar defectos en el hogar que no se detectan fácilmente. Las inspecciones de viviendas brindan tranquilidad a una de las mayores inversiones de su vida.

15. ¿Necesito hacer un recorrido final?

No es obligatorio, ¡pero es una buena idea! Los recorridos finales brindan a los compradores la oportunidad de asegurarse de que nada haya cambiado desde su primera visita. Si se solicitaron reparaciones, como parte de la oferta, una visita de seguimiento asegura que todo esté ajustado, como se esperaba, según los términos del contrato.